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      海宁芳芳房产
      终于搞清楚嘉兴的房价暴涨的原因原来是这样
      本地楼市  2018-05-19  872 次  查看评论

      2016年的3月25日上海出台了一个政策,沪九条,对上海市的影响可以说是地震级别的。

      对非上海户籍在上海购房的资格从两年社保调至五年社保。

      就是说你在上海工作如果没有连续缴纳五年社保,你就没有资格在上海买房子。

      这样就限制是绝大多数想在上海买房子的非上海户籍的购房者。

      这段时间上海房地产的价格又在猛涨,价格从三万多飙到了四万多四万五的样子,购房者都处于恐慌的状态,心态发生了很大的变化。

      3月25号之后,第一批上海的客户就离开了上海,去周边看房,第一个选择目的地已经不是昆山和花桥了,昆山和太仓那个时候的价格其实已经在两万以上了。

      那时候有个价格洼地在哪里,就是嘉善,嘉兴离上海最近的地方就是嘉善。

      所以从2016年3月25日之后,上海的购房大军就外溢出上海,进军嘉善,起点就是嘉善的孔雀城。

      新西塘孔雀城

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      14000元/平方米

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      2017年09月30日 70年

      三居 (10) 四居 (28) 查看全部户型

      嘉善嘉善大道与宏业路交叉口(嘉善南站西一公里)查看地图

      400-032-4608 转 182302

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      带动了大量的上海客户到嘉善买房,而且使得孔雀城房价从五千块钱飙涨到今年年初的一万六,房价翻了三倍左右,去年价格涨到了七千八到八千,五千涨到八千已经非常厉害了,涨了60%。所以第一波的上海客户其实进军的是嘉善,把嘉善的房子一抢而空,时间点也就是3月25日到五月初,一个多月的时间而已,嘉善没有房子卖了。

      这个时候,上海的分销发现嘉善已经没有房子卖了,孔雀城都已经卖空了。然后开始进军嘉兴,进军嘉兴第一个楼盘就是高铁旁的大树英格澜,这个楼盘距离嘉兴高铁站的距离和嘉善的孔雀城距离嘉善孔雀城的距离差不多。

      因为孔雀城里面分很多期,有一些距离高铁站其实还是挺远的。

      大树英格澜这个盘本来起码要卖三年,高层有一千五百套房子到两千套房子,起码在那个销售点上,要这个时间的。

      但是,由于上海客户的涌入,大树英格澜只用了两个月的时间,就把这一千五百套房子就已经售罄了,后来只剩下两三百套房子,他们就不卖了,因为对开发商来说回款已经不重要了,主要是提高溢价,这个也可以理解。

      大树英格澜这种地段在三环旁边的,嘉兴本地人考虑不多的这种楼盘被上海分销直接用两个月的时间秒掉了,为什么用秒这个词,至此,只要嘉兴楼盘有之前卖不掉的,那么你就交给分销好了。

      上海分销确实是万能的,把嘉兴本地人看不上的地段,位置,品质,或者户型的这种房子通通扫干净。

      到七月底,只花了两个月的时间,嘉兴的房子也卖光了,没有房子可以卖了。

      六月份的时候嘉兴成交量是多少呢?6200套房子。这是史无前例的,原来一个月的成交量在三千套左右,现在6200套。

      三个月的时间,供需关系就发生了极大的不平衡,所以在去年的六七月份的时候,嘉兴的房子就没有了,库存没有了,去库存这三个字从嘉兴的历史里面消失了。

      七月份出现了一个情况,嘉兴房房价,排在了全国七十个一二三线城市上涨幅度的第一位,上涨幅度为5点多,是全中国排第一的。

      所以大家明显能够看的到,供需关系一旦发生重大逆转之后,比如说供不应求之后,很明显,这个市场他就会出现非常大的波动,房价一定会往上涨。

      只要需求没有被遏制,政策没有发生改变,这市场是一定会往上涨的。

      所以当时房产圈子都在讨论,嘉兴的房价怎么可能会被上海的投资客吵起来呢,嘉兴的房价五年都没有任何变化,像温水一样,房地产这个市场,我们不能用非常固守的原来的旧观念去看待,其实每天的行情都在发生变化。

      七月份,房子没了,房价往上涨。

      随之而来的就是开发商也来了,全中国的大型的房企,有百分之五六十在2016年之前根本就没有考虑过嘉兴市场的,只有本地的一些小房企,及佳源做一做,已经算是本土的大鳄了,万科也会拿几块地,其他房地产开发商公司就没有了。

      七月份之后,全国大量的房地产开发商及各个大鳄,都过来了,都想占领嘉兴的市场。

      所以七月份嘉兴出现了一堆地王。

      每一块地的溢价都超过了百分之两百,甚至百分之三百。

      每一次土拍,更新一次我们的认知。

      原来嘉兴土地最高的价格是4490元每平,2009年九月份六七年没有变化的价格,到了2016年的七八月份秒破之前的记录。

      祥生玖熙花苑国际商务区s13地块,成交楼面价,5678。

      后来中梁壹号院秀湖地块,成交楼面价接近六千块。

      到了九月十八号,大家都知道的,嘉兴的城南的渤海路这块地,拍出了10040这个价格。

      我记得非常清楚,九一八当天,整个的朋友圈都被这个土拍刷屏了。

      所以非常明显,供需关系逆转,需求量猛增供应端没有变化,房价往上涨,大鳄发现市场,开始来进驻,年底依然保持这个状态,二手房房价也往上涨,房东看新房涨,他就跟着涨,纯市场环境就是这个样子,自由定价,由市场来决定,有人买,有人卖,不违法就行。

      到了今年上半年政策又发生了变化,刚刚已经说了,供需关系逆转房价上涨,然后大鳄房企进驻,最后有反应的是政府,市场上总是政府的反应最慢,当然政府也要做很多的工作,这个反应也不肯很快的迅速的推出来。

      房企就比较简单,说拿块地就拿块地。

      到了今年出台了震惊全中国的嘉兴接轨上海示范区,又给今年的嘉兴市场助推一把,像火箭筒一样。

      所以就有了北雄安,南嘉兴,还有些人叫嘉兴雄二。

      第二个雄安,就叫雄二。

      嘉兴的地位在三月底确实发生了变化,三月二十八日发的四月三号开始正式出台,四月五号整个嘉兴都疯狂了,二手房在两三月份这波行情,涨了之后再涨一波,所以整个嘉兴的二手房均价已经超过一万了,五月份的时候北师大的房价在两万二左右,一手房18000元是顶点,二手房是纯市场环境,涨的最高,也会有所回落。

      这个时候市场发生了极大的变化,这个时候有个楼盘大家可以关注一下,叫金地艺境。

      这个楼盘在嘉兴秀洲区油车港,本来作为油车港的楼盘在嘉兴不会卖的太火,一年卖个两百套房子就已经很不错了,基本上还是靠上海的分销为主。

      房地产真的是靠天时地利人和的,每一个都不能缺,在那个时间点上,整个嘉兴又是对接上海的示范区,次月八号开盘,五月六号还是七号又开的盘,短短三十天的时间,油车港的金地艺境卖了八百套房子,这是嘉兴历史上从来没有过的事情。

      油车港这种楼盘能在一个月卖八百多套房子,他的产品类,他的品质,他的开发商素质都没有话讲,所以说做房地产就要天时地利人和,任何一个都缺不了,所以嘉兴的房地产,在四五月份又来了一波高潮,在那个节点,嘉兴整个城市,无论大家走到哪里,大家聊的就是房子。

      然后大家都觉得嘉兴这个城市确实发生了非常大的变化,特别是做房地产的我,有很大的体会。

      之前嘉兴这个城市根本就没有人过多的关注过,包括本地的政府,本地的房企,外地的房企,都像是温吞水,大家你好我好大家好。

      嘉兴的房价五年没有任何变化,餐桌上也没有人谈这个事情。

      没有人谈嘉兴的房子会成什么样子,但是在这个一年半的时间里面嘉兴的房价确实发生了天翻地覆的变化。

      接下来五月份之后,嘉兴的房地产市场又发生了些变化,就是上海的分销开始退场。

      为什么会退场呢?这里面最大的原因是在政策的调控起到了一些作用,政策是那些政策。

      首先第一个是买房子的首付比例。

      在三月22日的时候嘉兴买房子的首付比例,外地人在嘉兴买房,首套房,首付比例从之前的首付两成三成提高到了五成。

      去年你上嘉兴买套房,没有贷过款的,首付只要两成就可以买套房,什么概念呢?

      去年嘉兴南湖区科技城的格兰上郡的房子,8000块钱一个平方,89平米的两房,总价70万的房子,首付只要十四万就够了。

      今年这套房子的二手房价格是135万,你十四万的成本,能够赚到65万,特别的划算,所以去年的分销挡都挡不住。

      上海的分销逻辑其实很简单,要的就是首付比例低,首付的费用比较少。

      今年五月份的变化是最大的,外地人在嘉兴买房首付要五成,还有一个是嘉兴的限价是最厉害的,所有的新房子,地段最好的也被限价在一万两千块左右。

      当然这个价格肯定不能是最后的成交价,所以这个价格必须往上翻。

      像有些新房子都卖到一万六了,甚至都卖到了一万八了。

      那这房子怎么卖呢?

      房子的单价卖一万一,再加上三十万一个的车位,捆绑销售。

      甚至有些楼盘车位已经卖到了三十八万一个,在加上三千块一平米的精装修,到最后一万六都不止,甚至都卖到了一万七八。

      在这样的这种行情和调控下面,你的车位和精装修的这笔钱,都是要全款付掉的。

      你车位可以贷款,精装修这笔钱也可以贷款,但是你前五年的还款压力会非常非常大,而且利息会很高。

      然后再加上首付比例又是五成,所以实际上要买一套一百三十万的房子,首付高达六七十万,这个还是本地客户。

      外地客户的首付比例要高达八九十万了。

      所以现在外地人在嘉兴买房子,首付比例就是八十万起步。

      去年呢,刚刚说的格兰上郡首付十四万就够了.......

      想了解更多,敬请期待下次更新.......

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