根据国务院《国有土地地房屋征收与补偿条例》，《海宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的有关规定，结合征收范围内的实际情况，拟定西山里、硖北里区块房屋征收项目住宅补偿方案如下：

一、房屋征收目的
加快城市有机更新，改善旧区人居环境

二、房屋征收范围（详见红线图）
东至建设路 南至公园路
西至西山路 北至北关桥路

三、房屋征收部门
海宁市人民政府房屋征收办公室

四、房屋征收实施单位
海宁市房屋征收服务中心

五、房屋征收补偿依据
《国月土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部2011-77号）、《海宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（海政发2011-91号）、《海宁市市区国有土地上房屋征收补偿奖励实施细则》（海政发2012-114号）等有关政策法规。

六、签约搬迁期限及要求
签约期限：2014年6月1日至2014年6月30日。
搬迁期限：2014年7月31日前。
本房屋征收项目属旧城区改建，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收人、公有住房承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签约户数达到95%以上比例的，补偿协议生效；在签约期限内，签约户数未达到95%以上比例的，征收决定终止执行。

七、征收补偿方式
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
（一）货币补偿：以被征收房屋的市场评估价为依据，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。
（二）产权调换：以被征收房屋的市场评估价为依据，由征收部门提供产权调换的房源并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。被征收人应按照“公布房源，抽签选房”的原则选择产权调换的房屋。
被征收人选择在就近地段进行房屋产权调换的，产权调换用房的面积，以被征收房屋合法建筑面积为基数，在不小于被征收房屋合法建筑面积的基础上，分段划分一定面积范围，分段向建筑面积最接近的产权调换用房套型上靠确定。选择异地产权调换房源的被征收人，产权调换用房的套型面积不受上述规定限制。

八、征收评估
被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值，均由具有相应资质的房地产价格评估机构按照征收评估办法评估确定。评估时点为房屋征收决定公告之日。
房地产价格评估机构由被征收人协商选定。自征收决定公告之日起10日内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式从报名的具备相应资质的房地产评估机构中确定。

九、补偿标准
（一）产权调换房屋的地点
就近地段产权调换房屋的地点：海宁丝厂区块。
异地产权调换房屋的地点：城南大道南侧区块、华府嘉苑。
（二）房屋的比准价格
1、被征收房屋的比准价格：8750元/平方。
2、产权调换房屋的比准价格。
（1）就近地段产权调换房屋的比准价格
海宁丝厂区块：8265元/平方
（2）异地产权调换房屋的比准价格：
城南大道南侧区块：8815元/平方
华府嘉苑：8723元/平方
（三）搬迁、临时安置等补偿
1、被征收人选择产权调换的，产权调换房屋交付前，被征收人自行解决周转用房的，从其搬迁之月起到被安置后的4个月内支付其临时安置补助费。选择多层产权调换房屋的过渡期限为24个月，小高层、高层过渡期限为36个月。超过征收补偿安置协议规定的过渡期限未提供产权调换房屋的，逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费。
2、住宅房屋的搬迁补偿费为每户1000元，室内设备设施移装补偿另行计算（详见附表）。
被征收人选择货币补偿的，按一次计算搬迁补偿费，选择期房产权调换的，按两次计算搬迁补偿费。
3、被征收住宅房屋合法建筑面积小于45平方米（含），临时安置补偿费按每月675元计算，合法建筑面积大于45平方米的，按每月15元/平方米计算。
海宁市市区国有土地上房屋征收设备设施移装补偿标准

补偿项目 补偿标准 补偿项目 补偿标准
电话移机 108元/次 壁挂式、窗式空调移装 200元/次
电视终端移装 150元/次 立式空调移装 300元/次
宽带移装 208元/次 燃气、 电热水器移装 50元/次
峰谷电表 100元/次
（四）公有住房、拥有部分产权的房改房等情况处置
1、公有住房
（1）征收由国家直管和单位自管的公有住宅用房（以下简称公有住房），承租人可以申请按照相关政策购买承租的公有住房（包括非成套住房），按被征收人予以补偿安置；承租人不愿意按相关政策购买承租的公有住房，要求仍按公有住房直接安置的，原租赁关系继续保持，但应当重新签订公有住房租赁合同。
购买公有住宅用房的承租人，在按政策购房前需先约定安置方式，并签订附生效条件的安置协议，待房屋腾空后，再办理购房手续。
（2）符合住宅公房租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，市房屋征收部门应当给予房屋承租人一次性放弃租赁补偿，征收奖励、搬迁时限奖励另行计算，不再提供公房住宅（含廉租房）进行安置。
住宅公房的承租人要求产权调换的，按下列规定执行：
①住宅公房的承租人及其配偶符合房改购房条件的，可在征收决定公告发布后先行按照房改政策办理房改房购房手续，待审核通过、协议生效后，可按私房性质予以补偿安置。
②住宅公房的承租人及其配偶符合经济适用房申请条件且无其它住宅的，可按市政府批准的经济适用房价格结合成新购房。购房后，纳入本市经济适用住房政策体系。
③住宅公房的承租人及其配偶未享受过房改、经济适用房和其他政策性住房的，且不符合上述1至2项政策及无其他住宅的，可按市场评估价80%购房。购房后，可按私房性质予以补偿安置。
④住宅公房的承租人及其配偶不符合上述1至3项政策的,可按市场评估价购房。购房后，可按私房性质予以补偿安置。
住宅公房的承租人及其配偶未按上述1至4项政策购房，也未解除租赁关系的，市房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
2、征收拥有部分产权的房改房，被征收人应当按照征收时的房改政策在搬迁期限内办妥补购全部产权的手续。被征收人逾期未办理补购手续，选择货币补偿的，其货币补偿资金按照被征收人和产权单位的产权比例分配；选择产权调换的，其安置住房的产权份额仍按被征收人和产权单位的原产权比例确定。征收其他仅拥有部分产权的房屋，其补偿安置按本条规定办理。
3、征收个人住宅，被征收人符合申请廉租房、经济适用房、公共租赁房等住房保障条件的，按规定申请并经审核批准，在房源允许的前提下，以签订补偿协议后实际搬迁的先后顺序给予优先配租、配售。
4、征收砖混结构住宅，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则不同造成所有权证记载建筑面积不一致的，以最大一套建筑面积作为补偿安置面积（顶层带阁楼的，顶层房屋除外）。如该住房系按房改政策购入，补偿安置面积超过原产权证记载面积部分应按原房改购房价格补购，并在签订补偿安置协议时直接核减。
①同一楼梯单元相同套型房屋面积从高靠的认定方式不适用于底楼和顶楼带阁楼、顶层结构层（又称坡顶、尖顶）房屋。
②同一楼梯单元相同套型房屋适用从高靠的认定方式时，应扣除公摊面积部分，如套内面积存在面积差异的则一般依照“同一楼梯单元相同套型房屋面积从高靠”的认定方式进行处理。
③同一楼梯单元相同套型的底楼房屋，按房屋权属证书上记载的面积认定。不论被征收人办理的房产证是否登记阳台面积，均不适用“同一楼梯单元相同套型房屋面积从高靠”的认定方式。
④不带阁楼、顶层结构层（又称坡顶、尖顶）的房屋，其顶楼在去除公摊面积后，同一楼梯单元中顶楼房屋与其他层次房屋（不含底楼）结构相同时，如套内面积与同一楼梯单元相同套型房屋存在面积差异的，可参照“同一楼梯单元相同套型房屋面积从高靠”的认定方式进行处理。
⑤如被征收房屋系通过二手房市场交易等方式购入的，则同一楼梯单元相同套型房屋面积不实行从高靠原则。
5、征收顶层带有阁楼（系设计建造时的原始阁楼）的住房，阁楼超过2.2米（含）以上的部分面积，按合法面积进行货币补偿不作产权调换（具体认定标准和方法见如下规定）。原按房改政策购房时，阁楼超过2.2米（含）部分建筑面积未买入的，在征收时该部分建筑面积应按原房改购房价格补购，在签订征收补偿安置协议时直接核减。
①房屋产权证上注明的，以产权证记载面积为准，按《海宁市市区国有土地上房屋征收补偿奖励实施细则》第八条第二款进行处置。
②房屋产权证上未注明，但能够提供设计建造时图纸并标明为阁楼的，可视为符合《海宁市市区国有土地上房屋征收补偿奖励实施细则》第八条第二款规定的情形。
③房屋产权证上未注明，又不能提供设计建造时图纸标明阁楼的，其超过2.2米(含)以上部分面积，按1/4面积进行货币补偿不作产权调换。
④顶层带有结构层（又称坡顶、尖顶）的直管公房，其建筑面积计算时（计租面积×1.3）已包括结构层部分面积在内的，在征收补偿中不再重复计算并补偿。
6、在公布房屋征收范围之日（2013年10月20日）前，被征收户房屋建筑面积不足45平方米的（同一产权人在本市范围内有多本产权证的，面积合并计算），可享受按45平方米予以补偿的底线保障。具体补偿标准按国有土地上个人住宅房屋征收底限保障相关规定实施。
（五）未经登记建筑及改变用途房屋补偿
1、未经登记建筑
（1）对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿。
（2）对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
2、改变用途房屋
房屋产权性质为住宅，但已依法取得营业执照成为经营性用房（以下简称“住改非”），按下列方式补偿：
（1）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为商业用途并以商业用途延续使用，并持有合法有效营业执照的，根据房屋所有权人申请，经规划、土地管理部门同意改变房屋用途并按规定补交土地出让金后，由产权登记部门按商业用途进行变更登记，并按照变更登记后的商业用途进行补偿安置。
（2）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为商业用途，被征收人能提供工商营业执照以及工商管理部门出具的以商业用途延续使用的证明的，未办理产权变更手续的，经房屋所有权人申请，可以按商业用途评估、补偿，但仍以住宅进行安置。
（3）1990年4月1日以后未经规划、土地管理部门批准改变房屋用途的“住改非”房屋，一律按原房屋所有权证登记的用途进行补偿。对未经规划部门批准但在征收决定作出之前已领取工商营业执照并实际经营至今满5年（含）以上的“住改非”房屋，除对其按住宅进行安置外，一次性给予补助2万元。
（六）被征收房屋超容积率部分的土地补偿
被征收人的房屋进行的补偿，已包含其被征收房屋按规定容积率（住宅1.3， 办公、商业用房1.5，工业用房0.5,其他用房1.5）占有的土地使用权面积的补偿，其被征收房屋按规定容积率占有的土地，不再按照《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。被征收人依法享有使用权的土地，其面积超过被征收房屋按标准容积率占有的土地面积的，超过部分的土地按照《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十九条规定予以补偿。

十、特殊情况被征收人补助
（一）持证困难家庭的补助
被征收人经民政、残联等部门核准登记在册，在征收决定公布之日前已持有《海宁市最低生活保障社会救助证》、《海宁市特困职工优惠证》、《海宁市困难残疾人家庭优惠证》、《海宁市困难家庭援助证》之一的，其私有住宅用房每户建筑面积小于50平方米（含50平方米，在同一城市规划区内有其他房屋的合并计算），被征收人选择产权调换的，安置不小于建筑面积50平方米不大于65平方米的成套住宅用房，互不结算产权调换差价，同时，可享受下列补助：被征收人选择产权调换一套建筑面积小于55平方米（含）的住宅的，补助人民币3万元，如选择大于55平方米的住宅的，补助费以3万元为基准，安置房每增加1平方米，补助费减少2000元。
（二）其他特殊情况被征收人的补助
1、在征收决定公布之日前，被征收人或其配偶存在下列情况的，可享受补助：
（1）持有劳动部门因工或者因病丧失劳动能力鉴定结论，达到1-4级的，可享受补助人民币2万元；达到5-10级的，可享受补助人民币1万元。
被征收人或其配偶因精神病原因丧失劳动能力，分下列情况补助：①被征收人或者其配偶系在册重性精神病患者，持有市残联发放的残疾证，残疾等级达到1-2级的，可享受补助人民币2万元。②被征收人或者其配偶系在册重性精神病患者，持有市残联发放的残疾证，残疾等级达到3-4级的，可享受补助人民币1万元。③被征收人或者其配偶系非在册重性精神病患者，需先提供由卫生局出具的相关精神病证明，可享受补助人民币1万元。
（2）持有残联部门颁发的残疾人证，残疾等级达到1-2级，可享受补助人民币2万元；残疾等级达到3-4级，可享受补助人民几点1万元。
（3）被征收人的直系三代亲属存在上述情况的，一直生活在被征收人家中的，且户籍在本社区的，凭户口本或其他户籍证明可减半享受补助。
同时符合（1）、（2）、（3）种情形的，按照最高等级享受补助，不得重复享受。
2、被征收人在征收决定公布之日前二年内（含本年度）接受市“送温暖”工程补助的，可享受补助人民币2万元；享受补助的需为海宁市实施送温暖工程领导小组当年度及上一年度下发的《关于公布年度海宁市特困职工名单的通知》中的人员。
3、被征收人或其配偶存在下列情形的，可享受相应补助：
（1）征收决定公布之日后到签订补偿安置协议前，被征收人丧偶并持有失业相关证件和社保中心出具的未参加企业社会保险证明或双保双缴人员，可享受补助人民币2万元；
（2）被征收人在征收决定公布之日前离婚并持有失业相关证件和社保中心出具的未参加企业社会保险证明或双保双缴人员，可享受补助人民币2万元；
（3）在征收决定公布之日前，夫妻双方失业并持有失业相关证件和社保中心出具的未参加企业社会保险证明或双保双缴人员，可享受补助人民币2万元。
（4）在征收决定公布之日前，夫妻双方一直以来未就业的，或一方失业另一方一直以来未就业的，并持有失业相关证件和社保中心出具的未参加企业社会保险证明，可享受补助人民币1万元。
上述情形中，夫妻一方已正式办理退休手续的，不能享受补助。夫妻一方中已享受4050等相关就业保障政策的，不能享受补助。
4、被征收人为18周岁以下孤儿、60周岁以上三无老人、五保户的（持有民政部门认定的证书），可享受补助人民币2万元。
5、在征收决定公布之日前，持海宁市劳模证、嘉兴市级劳模证、省委省政府颁发的先进工作者证书的被征收人，可享受补助人民币1万元；持有烈属证、市级以上英模证、省级以上劳模证、离休干部（含离休职工）的被征收人，可享受补助人民币2万元。
6、被征收人属于因公牺牲军警人遗属的，并持有因公牺牲军警遗属证明书的，可享受补助人民币2万元。被征收人属于病故军人遗属的，并持有病故军人遗属证明书的，可享受补助人民币1万元。
上述被征收人的年龄以身份证记载日期为准，以征收决定公布之日为限。被征收人同时符合上述多种情况的，可叠加计算，但最高补助金额不超过人民币4万元。
上述特殊补助需填写《居民特殊补助审核表》，经市级业务主管部门审核盖章，并报市房屋征收办审批同意。在历次房屋征收中已享受特殊补助的，不再重复享受同一类别的特殊补助。

十一、征收奖励
（一）住宅货币奖励
被征收人选择货币补偿的，除按照规定给予补偿外，同时按被征收房屋市场评估价值（不含装修、附属物补偿，下同）的30%给予奖励，再一次性给予被征收房屋面积每平方米500元的购房补贴。
（二）住宅产权调换计价规则
1、就近地段安置时原面积部分按产权调换房屋价格80%计价，超原面积50%（含）以内部分按产权调换房屋价格85%计价，超原面积50%以上部分按产权调换房屋价格计价。
选择异地产权调换房屋优惠后的比准价格为：
城南大道南侧区块：8632元/平方
华府嘉苑：8448元/平方
2、产权调换房屋为小高层、高层的，其安置面积基数可增加10平方米，该增加部分面积不结算差价，仍按规定计入房屋产权登记面积。
（三）撤组前原村民建房面积计算及选房标准
1、地面建筑（含生产用房）全部登记进权属证书，按权属证书登记的面积进行补偿。另，登记的生产用房面积（产权证注明为生产用房）大于建房报告批准的面积，以批准面积按住宅进行补偿，超出部分按生产用房评估补偿。
2、未经登记的生产用房面积大于建房报告面积的，经建房报告批准的面积部分按住宅进行补偿；生产用房小于建房报告的，按实际建造面积进行补偿。
3、权属证未作登记的，按建房报告批准的用途、面积，其实际面积大于建房报告的，按批准的面积认定；其实际面积小于建房报告的，按实际建房进行补偿。
4、选房标准按认定的住宅面积1：1.5倍的比例进行选房，在1.5倍基础上不超20平方米。
（四）签协、搬迁奖励
对在征收决定公布的搬迁期限到期前积极签订补偿安置协议，并在协议约定时间内完成搬迁的被征收人，设立签协、搬迁奖：
（1）在2014年6月30日前按期签协的，每产权户奖人民币3万元。
（2）在2014年7月10日前完成搬迁的，每产权户奖励人民币2万元，在2014年7月20日前完成搬迁的，每产权户奖励人民币1.5万元，按期搬迁的每产权户奖人民币1万元。

十二、签订协议
房屋收征部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

十三、作出补偿决定
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照有关规定，按照本征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

十四、其他
（一）被征收人在签定拆迁货币补偿协议后，凭“个人不再申请住房困难的具结书”，在被征收人腾空旧房，交出旧房钥匙后15个工作日内支取货币补偿款（公有住房除外）。
（二）被征收房屋的水、电总表由征收部门统一向自来水公司、市供电局申请办理拆表注销手续，由征收部门向被征收人预扣每户500元水电费。（被征收人凭总表最后一个月交清费用的凭据可领回预扣的500元）。被征收人原有房屋内的水电设备不得私自拆除，已作征收补偿的房屋构筑物及相关设施、装修材料不得私自拆除。

十五、本方案未提及的事项按国务院及省、市的有关法规规定执行。