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      海宁芳芳房产
      三套房贷目前并没有任何放松的迹象
      房贷理财  2013-05-20  2401 次  查看评论

      楼市新政出台以来,各项调控措施中力度最大的非信贷政策莫属。近期楼市出现了微妙的变化。7月初关于三套房贷松动的传闻出现,接着又是政府官员出面辟谣,又是专家学者竞相解读……一时间,让购房者如坠云里雾里。房贷新政究竟有没有调整的迹象?买房贷款现在又容易了吗?而调查结果发现,几乎所有的变化都出现在银行的具体执行方式上,而至于政策本身,目前并没有任何放松的迹象。

      “三套房”贷款的“罗生门”
       
      近期,有关三套房贷放松的消息可以说是流传颇广。然而,与二套房认定标准和呼声甚高的房产税一样,有关三套房贷的政策也有多个版本。不同区域、不同银行有关三套房贷的要求各不相同,由此,也折射出一段楼市房贷的“罗生门”。
       
      先是4月中旬,国务院出台政策,表示“房价过高地区可暂停发放第三套房贷”。此举被媒体解读为“房价过高地区银行有权停止第三套房贷”,于是,不少银行就开始收紧第三套房贷。以南京为例,当时南京银行便通过会议的形式,通知房贷部停止对第三套房的放贷。不过,据报道,就多数银行而言,这一政策的执行一直明紧暗松。不少银行表示,国务院并没有明确禁止三套房贷,因此不会马上停止这项业务。
       
      从4月中旬楼市新政出台到7月之前,有关三套房贷的消息内容都以收紧为主。重庆、宁夏、山东等地的多家银行都对外宣传,第三套房贷已经收紧,暂时停止了这项业务。在南京,也有工商银行、民生银行及南京银行等5家银行,停止了第三套房的贷款。当然,就实际情况来说,能放三套房贷的银行,仍然有相当的数量,仅南京就有半数以上。但是,首付5成、基准利率1.1倍的底线,并没有银行敢公开突破。
       
      此后,在买卖双方深度博弈之际,7月8日早上关于上海三套房贷“重新开闸”的消息,顿时打破了楼市的平静。这则消息称,上海多家银行对于第三套房贷的发放已经悄悄松动,多家银行改变此前“原则上暂停发放”的做法。“多家银行个贷经理均表示,受理第三套房的房贷申请,客户只要资信状况好不会被拒。”该报道由此得出结论,称“近乎严苛的房贷新政已经开始显露出放松迹象”。
       
      接着,三套房贷的“罗生门”主角转移到了住房和城乡建设部政策研究部主任秦虹身上。7月11日,秦虹提出:“对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策,有可能放松和退出。”该讲话被媒体解读为“第三套房贷限制将取消”,由此更引发了调控政策松动的预期。不过,7月12日下午,秦虹就澄清,声称上述报道纯属误读,并表示政府政策没有任何变化。
       
      政策没有变化 执行略现松动迹象
       
      对于三套房贷是否真的开闸,从南京15家银行近几个月政策执行的情况来看,依据并不充分。
       
      从南京乐居的统计就可以看到,5-7月期间,南京的15家银行在执行三套房贷政策时,有8家是一直可以贷到款的。在执行力度上,15家银行中既有一直坚持较严的,也有一直坚持较松的。
       
      一直坚持较严的,主要有江苏银行、南京银行等,这两家银行自楼市新政出台后就停止了对第三套房贷款的申请。“开了一次会,然后三套房贷就停止了,什么时候恢复现在还不知道。”南京银行个人业务部团队经理周虎表示。
       
      而一直可以办理三套房贷的银行,在南京有8家,超过银行总数的一半。这8家分别为中国银行、建设银行、交通银行、农业银行、招商银行、深发展银行、中信银行和浦发银行。值得注意的是,除去农行和交行一直执行首付60%、利率为基准利率1.2倍外,其它5家银行的执行政策或多或少都有变松的趋势。以招商银行三套房首付为例,就由5月份要求的55%下降为当前的51%。
       
      而前后执行力度变化较大的银行,主要有5家。其中,前松后紧的主要有兴业银行和光大银行,这两家银行楼市新政后都可以办理三套房贷,但7月以来却暂停了这项业务。而工商银行、民生银行和华夏银行这三家银行在楼市新政后都暂停了三套房贷的申请,但是近期又先后恢复了这项业务。并且,工商银行的首付只需5成,为各行中最低水平。
       
      与三套房贷政策的执行相比,南京一些银行在对外地人购房贷款上有了较大的突破。新政之初曾要求:对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。而本周,南京有建行、招行、中行、华夏、兴业、浦发、光大等7家银行均表示,没有这两种证明的外地购房人,银行将按照二套房贷款政策执行。对此相关银行人士的解释是,6月份住建部等三部委规定中,没有重提上述规定。因此,这些银行认为这样做并不违规。
       
      所谓“原则”上停贷 其实仍有操作空间
       
      虽然,一些银行对外宣传暂停三套房贷,但是,“暂停”往往只是停留在原则层面。据消息人士透露,实际上,不少符合这些银行要求的特殊优质客户,并不在暂停之列。并且,一些开发公司与银行还达成协议,对其介绍的客户可以大放绿灯。
       
      “原则上,我们不放第三套房的贷款了;但是如果你买房的开发商是我们合作公司的话,我们也可以帮你操作三套房贷。”在新街口,一家银行负责房贷的经理这样表示。在另一家银行,一位个贷部的负责人也表示,原则上该行不能发放三套房贷了。“但是如果客户前两套已经还清或者没有贷款记录,还是可以放宽的,只不过首付和利率不能低于政策要求。”也有银行表示,三套房贷原则上是不做的,但如果客户能够接受首付6成,利率上浮20%的要求,也是可以考虑的。
       
      由于在三套房贷执行上,“原则”与“实际”有很大差距,因此,为客户争取到利益最大的房贷,成为近期一些楼盘最重要的营销手段。在河西江东路一家楼盘做销售的小蔡表示,开发商基本都有合作的银行,以此来为客户申请贷款想办法。“通常,所选择的合作银行都是可以做三套房贷的。当然,如果有利率和首付不符合客户预期的,我们还要负责帮客户去找别家银行。”
       
      “松绑”程度有限 对楼市影响不大
       
      业内人士表示,由于南京的银行一开始就没有收紧太多,即15家中的10家在楼市新政后都可以申请第三套房贷款,因此,近期出现松动的迹象就不是特别明显,影响也十分有限。

      “开始以为是政策有变,后来仔细一看才发现不是政策放宽,而是银行在执行层面放宽了。”一位南京开发公司的老总,在自己微博中不无遗憾地表示,银行放宽三套房贷对于南京楼市的影响意义不大,“如果是政府行为,那可能意味着楼市接下来会陆续有松动的政策出现,在一定程度上为楼市‘松绑’。而如果只是银行自己的行为,则不具有代表意义,很难据此判断楼市的走势。”
       
      至于三套房贷放宽对客户和开发商的影响,融侨·中央花园案场经理黄媛表示,影响不是很明显。“首先,申请三套房贷的客户在总购房者中的比例就不高;另一方面,相比上海、北京等一线城市,南京此前的三套房贷执行的就不是非常严格,三套房的客户基本上都能从银行贷到款,现在顶多是选择更多了而已。”
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