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      海宁芳芳房产
      目前北京两地块流标 或将成为火热楼市的清凉剂
      国内楼市  2013-05-20  2334 次  查看评论

           “底价太高了,两块地楼面地价超过了1.1万/平方米,我们预期是9000左右,”5月16日,一位参与通州IV-06地块招标的开发商私下表示。

        就在前一日,通州运河核心区IV-06地块和IV-07地块,因参与竞标企业报价均低于出让底价而双双流标。
       
        与此同时,5月在北京土地储备管理中心挂出的拟出让地块中,至少有5幅地块至今无人报价,其中包括备受关注的可能地王南三环夏家胡同地块。
       
        有不便透露姓名的开发商中层人士告诉本报,受限价政策影响,开发商对于后市预期趋于谨慎。从目前看,市场已逐渐认为政策严厉程度超过预期,考虑平价入市的项目在增加。
       
        北京中原地产市场总监张大伟等分析人士直言,土地市场也已表现出降温的迹象。限价政策已经改变了楼市的价格和需求预期,再加上信贷收紧、严格的限购,其叠加效应不仅传导到土地市场,还将引导供求关系走向平衡。
       
        京土地市场降温
       
        相对于上海和广州进入5月以来的土地成交火爆,“地王”频出,北京土地市场似乎陷入了低谷。
       
        根据政府公布的出让底价,通州IV-06地块总价为4.7464亿元,IV-07地块为4.9384亿元,折合楼面价均约为1.13万元/平方米。
       
        据了解,本次出让的两宗地块在通州核心区新华大街西段,接近市区。2012年,相近位置曾以最高18800元/平方米的楼面地价出让一宗多功能用地。
       
        据前述参与竞价的开发商向本报记者分析,在通州,地铁八通线和6号线是热点区域,而通州核心区以及靠近亦庄的台湖镇都只能算是新兴区域,潜力仍待挖掘;此次出让的地块为多功能地块,对开发商运作能力要求很高,预计将来前期投入成本会较大,因此1.1万以上的地价显然太高了。
       
        资料显示,在4月15日,万科首开联合体曾中标通州区台湖镇4-1-005地块F3其它类多功能用地4-1-008、4-1-009地块F2公建混合住宅用地,总价为12亿元,约合楼面价9722元/平方米。
       
        上述开发商认为,通州这两块地至少不能比万科拿的这块高。
       
        截至5月15日,北京土地市场挂牌出让的经营性地块合计10块,已经进入起始竞价环节的有6块:其中,除了台湖镇B-03地块居住、托幼项目在5月14日获得报价外,其他5地块目前均无人应价。
       
        包括张大伟、亚豪机构市场总监郭毅在内的市场人士均认为,北京土地市场开始出现降温的迹象。
       
        这和前四个月的热度不一样。根据美联物业全国研究中心监测数据显示,北京前4月土地成交面积450.5公顷,同比增加345%;平均楼面地价达到10359元/平方米,同比增30%。
       
        其中,仅在一季度,北京土地市场出让金额已超过去年的一半;在4月份,也有两幅地块的溢价率超过了100%。
       
        限价令出台改变市场预期
       
        “在地价高、政策严的情况下,房企拿地比较谨慎,开发商要考虑高价购地后的市场消化问题。”郭毅分析说。
       
        郭毅指出,通州地块政府设定的起始价格过高,开发商报价均低于起价,导致流标。虽然是商业综合用地,也能粗略看出当前政府高价卖地与开发商顾虑后市的落差。
       
        中原地产华北区总经理李文杰称,限价政策严格限制了预售价格,也会影响开发商的拿地积极性和对土地溢价的判断。
       
        上述参与通州地块竞价的开发商就直言,考虑到未来限价的影响,公司对目前土地市场态度谨慎,绝不会贸然出手。
       
        “市场风向变了,政府还高价卖地没道理,”北京另一未参与竞标的开发商人士坦言。他说,若通州地块放在2月份出让,公司可能会考虑竞标。
       
        “2、3月份的时候,市场销售火爆,大家一致看好后市,”该开发商说,去年底到今年一季度,北京房价涨幅在20%-30%,到了4月份,北京四环以内已无单价4万以下新房,而绝大多数开发商在一季度制定开盘计划的时候,都将后期产品或新盘定价抬高10%-30%。
       
        但限价令的出台改变了市场预期。
       
        北京住建委主任杨斌4月10日公开表态限价的两条原则,一是不能明显高于上一期项目售价;二是不能高于周边二手房价;北京市副市长陈刚更亲自过问预售证审批。
       
        在上述高压政策下,本报走访开发商了解到,包括万科、保利、华润、龙湖以及金地、华侨城等大型开发商旗下项目均受到预售证发放的限制。
       
        但限价的同时,相应的税费如土地增值税、城市建设费、教育附加费等等一项都没有减免,不少开发商抱怨盈利困难。
       
        2007年以来在通州获得“地王”称号的地块,如远洋地产东方公馆项目、绿城通州京杭广场项目等,无一不遇到销售困境。京杭广场2009年拿地,其住宅部分遭遇限价,甚至至今未开售。
       
        或改变上涨预期
       
        而本报记者了解到,更令京城开发商出手谨慎的另一大变量是,未来在“限房价、竞地价”之下“限价房”的供应。
       
        此前北京公布的国五条细则“京19条”中,首次引入了“限价房序列管理”的概念,要求“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理”。
       
        此种限价房在北京已有先例:分别是房山中国铁建(5.33,0.00,0.00%)国际城项目,以及门头沟华润冯村项目,还有未上市的一幅大兴土地。
       
        张大伟指出,这种限价地一般10万-20万平米体量,能够提供2000套左右的房源,一旦推出对区域楼市影响巨大,以中国铁建国际城为例,该项目限价12000元/平方米,对房山区域楼市房价起到了一定的抑制作用。
       
        有大型房企开发商中层人士告诉本报,公司对土地市场态度谨慎的原因是,不知道将来北京市会出让多少“限价房”土地,更不知在这种出让方式下市场将会如何演变。
       
        上述人士称,这将是北京楼市调控祭出的一柄利器,从长远看,或将限制开发商的利润空间以及购房者投资投机需求的溢价空间。
       
        而从楼市库存上看,张大伟认为,房价也不具备再次暴涨的基础。进入5月后,库存开始反弹。4月1日至5月13日,北京预售期房住宅项目为18个,预售住宅的套数明显上涨,为5794套,同比2012年4766套上涨比例达到21.6%。
       
        另一方面,成交开始萎缩。截至5月14日,北京新建住宅签约套数合计仅2127套,中原地产等业内机构估算5月全月北京新建住宅成交量将跌至5000套以内,可能创造2012年1月份之后的新低点。
       
        上述开发商人士认为,一旦限价政策执行时间过长,部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。从目前看,市场已逐渐认为政策严厉程度超过预期,考虑平价入市的项目在增加。
       
        张大伟则称,尽管他长期仍看涨北京房价,但去年底至今的暴涨已经透支了太多,在未来三四季度,不排除个别区域项目会有下跌的可能性。
       
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