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      海宁芳芳房产
      2013年房地产稳步上升
      房产知识  2012-12-31  2602 次  查看评论

       从2012年四季度开始,房地产市场强劲反弹,2013年房地产将在控制的呼吁声中继续上涨。

        2012年房地产市场的特点是分化,由于经济景气周期下行,以及出口大幅下降,导致以单一资源为主的中小城市如鄂尔多斯、以外向出口为主的中小城市如温州等地房价下降,如冰山融化。

        从2012年年中开始,房地产市场出现逆转,开发商大规模进入市场,到四季度地价上升,以至于某地方政府不得不以行政手段中止企业拿地。从年中开始,北上广深一线城市价格坚挺、成交量上升,其他省会城市房价开始抬头,到四季度趋势已经十分明显。房地产市场由淡转旺,其背景是刚性与改善型需求主导、表面上限购限贷仍在严格执行。可以想像,一旦房地产政策放松,房地产市场将如何火爆。

        2013年,房地产市场稳中有升。

        第一,主导房地产市场的首先是城镇化。农民无论是自愿上楼还是被动上楼,都需要“楼”。假如未来十年有4亿农民朋友进入城镇,如果他们手中拥有征地而来的第一桶金,通过商品房解决农民进城的住房问题,那么市场必须提供给他们足够的商品房;如果进城的农民朋友大部分征地款被剥夺,那么地方政府必须提供足够的保障房,羊毛出在羊身上,分配给农民朋友的保障房等支出必须通过房地产收益得到补偿。所以,成本就是房地产,40万亿的成本,需要多少房地产支撑?

        第二,基建投资需要土地杠杆。城镇化进入快车道,中国需要大规模基建,2013年轨道交通等基础设施投资还将大干快上:中央重点工程由中央企业负责,各地基础工程基本上都由各地城投公司负责,城投公司发城投债、到银行借贷,最重要的抵押品、资产评估就是土地,失去土地,就像火箭失去燃料,还做什么基建?还建什么轨道交通?

        乐观的说法是,可以利用民资。确实,中国存款将近百万亿,民资作用不可小覤。而从温州等地的轨道交通民间集资情况看,民资对于入股、集资轨道交通兴趣乏善可陈。这一方面是因为公益项目赢利前景黯淡,需要政府补贴;另一方面,是担心无法提到相应的管理权与收益权。

        第三,货币相对充裕。由于投资扩大、基建上马,全球主要央行发钞,投资货币与全球套利货币四处蔓延。

        从今年四季度开始,热钱开始冲击中国香港地区,导致香港金管局释放千亿港币、几十次干预汇市,以压低港币汇率。明年,全球热钱流动势头有增无减。发达国家借入零利率的美元、日元,在全球寻找套利机会。可以肯定,中国货币政策将比今年略有宽松,以适应投资增长,全球主要央行零利率抑制了中国央行的加息空间,明年真实汇率还将继续上升,名义汇率加上通胀都处于小幅上升区间,尤其是通胀的预期,正在逐渐加重,导致人们购买资产的热情上升。

        不可忽视,2013年还有两个特点:一个是房地产市场继续分化,温州、鄂尔多斯等地回升无望,冰山从边远地区融化,而大部分省会以上核心城市房价还会上升。另一个特点,房价上升半遮半掩、欲说还羞。虽然房地产政策继续紧缩,但实际需求与经济决定了房地产市场上涨的内生动力。

        市场有逻辑,路径依赖也有逻辑,骂声与政策不可能消除逻辑。

        (作者:叶檀)

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