热点关注加大土地供给平滑房价
平抑高房价成为“调结构”的目标之一。
12月7日，中央经济工作会议闭幕，会议强调继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，针对房地产业未提调控，而是提出要增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，特别是提出要放宽中小城市和城镇户籍限制。
“中央此举对于房地产领域的指导已经足够。”社科院城市发展与环境研究中心原主任、《房地产蓝皮书》主编牛风瑞说，房地产最高层次的问题是土地供求问题，唯有通过增加供给才能有效缓解土地价格的高涨。同时，增加供给将有助于稳定市场预期，缓解房价的过快增长，是解决问题的根本方法。
摩根大通中国研究部主管李民分析认为，放宽小型城镇的户籍限制有利于二三线城市房地产的长期发展。尽管如此，我们注意到政府已意识到大型城市的交通拥堵及房价过高的问题。为避免这些问题加剧，政府并不希望改变大型城市的户籍制度。
李民表示，此次工作会议提到，中国应利用公共开支为低收入群体建设更多的经济适用房。温家宝总理近期在上海表示，中国的住房政策目前应以建设经济适用房，以及抑制房地产市场的投机活动为主要内容。年初至今，经济适用房的供应量远低于中央政府最初的规划。因此，经济适用房项目未能对抑制房地产市场过热发挥积极作用，已经引起中央重视。
而对于会议提出的增大土地供给量及保障性住房，牛风瑞认为，土地供应量的增加主要是靠推进城市化进程。“我们目前所说的房地产市场主要是城镇房地产，也就是通过城市化、工业化的方法增加供给。”他表示，我国人均住房面积远低于发达国家人均水平，这么做将有助于提高消费水平和改变消费结构。
同时，他还认为下一步国家还应增加配套政策，使得城市化用地增量和农村土地减量达到合理置换。“现在占用耕地问题已经比较突出，但要是合理的城市化用地，一般不会对农村土地造成威胁。”
没有得到抑制的房价，已远远高于人均可支配收入涨幅，对中国的经济运行已带来一定风险。
中国指数研究院发布的一组数据显示：2009年1-10月，全国住宅均价达到4544元/平方米的新高，较去年同期上涨22.7%，而前三季度GDP、人均GDP等指标的增速不到10%。
事实上，房价在一路飙升。2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海，房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅。
如何有保有压、有破有立
尽管中央此次会议并没有对现行房地产市场进行调控，但分析人士认为，相关优惠政策会持续一段时间。
记者注意到，8月初，在央行货币政策执行报告中，首次提出对货币政策“动态微调”，不久银监会下发《关于完善商业银行资本补充机制的通知(征求意见稿)》，对银行资本充足率的计算做出新的规定，虽然不久后银监会对“意见稿”中的政策做了修正，但是货币政策微调的趋势已经确立。
在之后的几个月中，银监会和央行在多个场合要求商业银行合理把握信贷节奏。与此相对应的是，商业银行信贷投放量开始逐渐减少，10月份新增贷款额为2530亿，仅相当于上半年平均水平的1/5。最近两个月，央行在公开市场上频繁回笼货币，也是货币政策收缩的有力证据，其中10月净回笼货币1560亿，11月净回笼2990亿。
然而，中央经济工作会议提出“加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求。”很快解除了政策收缩的担忧。
比如说，会议强调了要促进中小城市和小城镇的发展，放宽中小城市和城镇户籍限制，增加普通商品住房供给、支持居民“自住”和“改善”性购房需求。
不少人将“改善”性购房等同为二套房。这在牛风瑞看来，存在一定的偏差。他说，改善性住房并不能直接等同于二套房，两者之间存在一定的重合部分。“有的家庭现在住着小房，想换套大房。肯定是在等大房装修之后，搬进去以后才能把小房卖了。”他认为，百姓实现居住条件改善将会经历一段时限的二套房，因此，原来对二套房的优惠政策并不会立即退出。
李民同样认为，二手房营业税减免政策预计于年底到期后，取消优惠的可能性更大。其它优惠政策有望维持现状。取消优惠有利于抑制二手房，尤其是一线城市房价上涨过快，打击炒房的投资投机需求。
不过，也不排除针对房地产调控政策的意外之举。摩根士丹利亚洲有限公司的首席经济学家王庆在其最新发布的报告中分析，出台类似2008年打压房地产政策的理由会有哪些呢？王庆认为，一些主要城市房价的快速上涨已经引起学者、消费者等的不满并呼吁政府采取行动。但目前房地产的复苏更多的是基于需求集中且迅速释放导致的需求不足，因2007底至2008年实施严格的房地产调控措施限制了供给。
新的供应量上市约需6-9个月的时间，其间房价可能会继续攀升，因此，许多人越来越担忧政府出台打压政策。但是，如果政府出台类似的政策，也将令人吃惊。从过去几年的经验表明，中国房地产行业健康、可持续的发展需要一个稳定的政策环境。但为了打击投机炒房，政府可能会出台严格的第二套房贷标准等政策。
高房价态势不会持续
明年房价是否会继续延续今年的态势，备受关注。
来自中国指数研究院发布的数据显示，尽管部分城市短期内仍面临供给不足，但企业资金实力加强后加大供给成为自然选择。
2009年房地产施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足。指数研究院预计2009年全年全国商品房施工、新开工将达到32.8亿、10.6亿平方米，分别同比增长19.5%和8.4%。全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿平方米，分别同比增长18.1%和5.8%，增幅均低于2000-2007年的平均水平。该机构预计2009年全年，房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元，分别同比增长23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。
然而，企业资金实力在加强。开发企业在2009年得到银行大量资金支持：2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%。这表明明年的房地产供给有望增长。
“明年资产价格不会大幅上涨。”国务院发展研究中心研究员张立群认为，积聚的刚性买房需求在2009年已经释放，投机性买房需求已经受到控制，如二套房贷重申要按政策严格管理等。未来房地产需求不会出现持续快速膨胀；2009年房地产建设速度明显加快，2010年下半年以后住房供给将较快增加，综合供给情况，预计房价不会快速上涨。
瑞银证券首席经济学家汪涛表示，中央经济工作会议在“保持经济平稳较快发展”的目标外加入了“管理通胀预期”和“调整经济结构”，这意味着明年货币信贷政策不会像今年这样宽松。其预计2010年货币信贷增速为18%左右，即新增贷款7万亿人民币。
在市场供给方面，由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大囤地调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。
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